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潘石屹谈SOHO中国转型每年利润一半以上

发布时间:2019-08-20 01:05:48

  8月16日,(,,)在香港发布了2012年中期业绩,并宣布将结束散售模式,转向“开发-自持”的模式,未来将持有办公楼和物业约150万平米,其中北京约 8万平米、上海约112万平米,涵盖旗下主要在建项目。对于此次转型,SOHO中国的董事长笑言,从此要做“包租公”了。业界也出现了SOHO中国转型是“形势倒逼”的猜测。

  是形势倒逼?

  SOHO中国一直以做商业地产散售著称,该模式为其带来了高周转和高回报,但也有物业经验混乱等“烂口碑”。如今十几年模式一夕改,消息一出,有如重磅炸弹落地。SOHO中国的股价第二天应声下跌,盘中大跌8%,收盘时跌去5.4%。

  同时,业界也出现了SOHO中国转型是“形势倒逼”的猜测。据其公布的2012年中期业绩显示,上半年实现营业额12.22亿元,同比下降约54%;净利润为6.1 亿元,同比下降约65%。业内认为,这样的半年业绩是“惨淡”。

  同时,SOHO中国已经连续两年未达到销售目标。2011年,其全年销售109亿元,低于2 0亿元目标;今年上半年完成合同销售额60亿元,仅占全年销售目标的26%。

  兰德咨询总裁宋延庆认为,SOHO中国的转型是“迟到的”,“最佳的时间节点在2009年,像(,,)在当时的转型就很及时。由于SOHO中国的盈利方式单一,抵抗风险的能力不足,现在它是被市场逼着走的。”

  全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波认为,SOHO中国此举既是主动的选择,也有被动的方面,“原有的散售模式不具有可持续性,SOHO中国转型迫在眉睫。”

  租务市场的“召唤”?

  面对“倒逼论”的质疑,潘石屹回应说此次是“战略性的布局”。SOHO中国执行董事也表示,最大的动力是受租务市场的“召唤”。据世邦魏理仕报告显示,过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了7 %、18%,同时空置率降到历史最低水平,分别为4%、6.7%。

  张欣坦言:“从去年开始,北京和上海的租务市场表现强劲,而销售却非常缓慢,促使我们对市场进行重新评估。”她还透露,预计5年后SOHO中国150万平米的物业年租金收入将超过40亿元,年回报率逾10%。

  RET睿意德执行董事张家鹏认为,SOHO中国的转型是出于企业成长考虑的正确选择。他还透露,2009年和2010年间,SOHO中国就曾经就商业自持的运营问题和戴德梁行有过接触。

  自2007年上市之后,潘石屹就多有欲自持商业的言论传出。其在北京前门大街项目上的“练兵”,也被视为其转型的铺垫。

  对于SOHO中国的转型决定,业内普遍叫好。朱凌波认为,虽然大方向没有走错,但是SOHO中国也不得不面对两个风险,一是“资金风险要抗住”;二是“运营要补课”。

  潘石屹曾透露,公司目前拥有150亿资金,净负债率仅为20%,足以支撑公司转型。转型后的负债率将可能提升至 0%。张家鹏认为,如果SOHO中国通过自有资金来完成转型,应适度放缓速度、掌握节奏,避免资金链的风险。

  此外,从投资市场的角度来说,张欣认为,此前的散售模式较难得到国际资本市场的认可,转型之后有望拓展融资规模。为此,张家鹏也认为,自持模式更符合国际投资者的偏好。

  包租公要“多多修炼”

  至于在物业管理和商业运营方面,SOHO中国要“取经”的地方似乎更多。

  在写字楼租赁上,张欣表示,SOHO中国有着超过十年、逾250万平米的物业租赁经验,因此不惧挑战。而宋延庆认为,为散户代理租赁和大规模自持租赁不能相提并论。而且SOHO中国将面临“四不像”的难题,“我们所说的写字楼物业自持,多是以高端的甲级写字楼为主;而这和SOHO中国的物业类型、品牌理念都是相悖的。”

  在商铺的运营管理方面,SOHO中国更显“底气不足”。据其半年报显示,SOHO中国在北京前门大街的5.5万平米项目已经完工。但该项目被指在招商、出租率方面的表现不佳。为此潘石屹表示,5月份已更换管理公司,将重新定位和招商,情况有望年底改观。

  张欣也坦言:“商业物业在整个资产组合中的占比约为 0%。对于商业运营,我们感觉到比较大的挑战。”

  据悉,今年5月,SOHO中国与盈石资产管理有限公司达成合作,该公司将全面接手SOHO中国的商铺项目。潘石屹曾对外表示,两者的长期合作有助于SOHO建立自己的专业招商和运营管理团队、提高租户质量及物业收益。

  为此,张家鹏、朱凌波均认为,SOHO中国在商业人才的培育、经营经验的累积、与外围服务商的配合、与客户的沟通等方面,都需要“多多修炼”。

  五问潘石屹

  潘石屹:大部分自持,部分仍出售

  新京报:SOHO中国的散售模式一直被业内质疑,为何现在决定转型?

  潘石屹(以下简称“潘”):散售能尽快回流资金,抓住机会、做大规模,公司实力得到特别大的提高。而过去十年,所有购买SOHO物业的人都分享了房价上涨。奥运会、世博会使北京、上海过去十年房价高涨,但今天两城市轮廓已成型,租金涨幅更快,我们在建商业项目量150万平米,持有对公司价值更大。

  新京报:上半年SOHO中国只卖了60亿元,只完成全年目标的26%,中报业绩大跌,是否因销售不利、投资人压力转型?

  潘:中报在预期内,年中没有能交付的项目,今年月银河SOHO交付后会产生较大盈利。我们项目不多,半年看业绩起伏大,2008年中期还亏损,我们和董事会反复考虑过,业绩不确定这个问题很严重。转型原因内外部压力都有,销售税高,每年利润一半以上都交了税。

  新京报:具体怎么“由卖转租”?是否所有项目都“一刀切”不再出售?

  潘:大部分自持,部分仍出售,如北京望京SOHO三栋楼,两栋出售,最高一栋自持,年底望京SOHO有望清盘;比如SOHO天山广场有 万平米的酒店和住宅,这部分销售,办公和商业自持。出售的还有上海中山广场的公寓部分、上海世纪大道SOHO。

  新京报:SOHO称转型5年后,年租金收入40亿元,但相比公司此前每年百亿元以上的销售收入,业绩是否会出现剧烈下滑?

  潘:这几年公司收入还是靠销售。房地产销售有滞后性,如分期付款,未来能收回来的钱大概是100亿元,可能 -4年后销售收入会较大下跌。手头150万平米房子都建完需要三年时间,租金收入能补上一部分。

  新京报:转型后公司的组织架构和人员结构会不会有调整?

  潘:未来人员方面,销售部分人员会有缩减,部分转岗,转向出租部、管理运营部门。

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